Alles wat u moet weten voordat u een verhuurwoning koopt op Ibiza
Wie droomt er nu niet van een woning kopen op Ibiza? Hier breng je lange zomers door in de zon en verhuur je je pand als je er eventjes niet bent voor wat extra inkomsten. Zodra je eenmaal begint met onderzoeken en plannen hoe je zo’n pand koopt, ontdek je al snel dat er
Welke woningen komen in aanmerking voor een toeristische vergunning?
Niet elke woning op Ibiza komt in aanmerking voor een verhuurlicentie. Zo komen appartementen in 99% van de gevallen nooit in aanmerking voor een licentie. In principe kun je alleen voor vrijstaande woningen deze licentie aanvragen. Dat betekent niet dat alle vrijstaande woningen zomaar een toeristische vergunning krijgen, maar alleen dat dit type woningen als enige aan de criteria voldoet om überhaupt een aanvraag in te dienen.
Hoe zit het dan met de woningen die ik eerder heb verhuurd?
Misschien heb je onlangs een huis gehuurd op Ibiza, en wellicht was dit zelfs de aanleiding voor je droom om een huis te kopen. Of misschien heb je vrienden die op dit moment de vruchten plukken van het verhuren van een appartement op het eiland. Maar let op! Als ze niet de juiste vergunning hebben, zal dit waarschijnlijk officieel illegaal zijn (tenzij ze verhuurden voor een periode van langer dan 1 maand, wat wordt gezien als lange termijn). Woningen mogen niet geadverteerd worden op wat de Spaanse autoriteiten ‘Canales de oferta turistica’ (kanalen voor toeristische aanbiedingen) noemen. Neem deze regel zeer serieus, want eigenaren kunnen een hoge boete krijgen als ze hun woning wel op deze kanalen plaatsen.
Wat zijn toeristische aanbodkanalen?
Toeristische aanbodkanalen, of ‘Canales de oferta turistica’, bestaan uit verschillende agentschappen, waaronder boekingssites, reisbureaus, makelaars en andere organisaties die toeristische diensten aanbieden. Hieronder valt ook adverteren op websites, sociale media of andere vormen van communicatie.
Hoe kom ik aan een toeristische vergunning?
To apply for a touristic licence in Ibiza, there are a number of minimum requirements that the property must meet:
- 1. De woning moet over een bewoonbaarheidsverklaring beschikken. Dit staat ook wel bekend als de ‘cedula de habitabilidad’.
- 2. De woning moet ook binnen een toeristische zone liggen. Deze toeristische zones worden vastgesteld aan de hand van verschillende factoren, zoals milieugegevens, bevolkingsinformatie en planningscriteria. Toeristische zones hebben rechtstreeks te maken met het niveau van de toestroom aan toeristen die het gebied kan ondersteunen, zonder dat het gebied wordt overlopen en milieu en omgeving schade oplopen of overvol raken. De autoriteten van Ibiza vinden het met andere woorden belangrijk dat bij de toewijzing van deze toeristische zones de levenskwaliteit van de lokale bewoners voorop staat.
- 3. Een woning kan bijvoorbeeld niet worden verhuurd als vakantiewoning als er eerder een sanctie is opgelegd voor een ‘ernstige’ of ‘zeer ernstige’ overtreding van deze vakantiewetgeving. Pas als aan deze sanctie is voldaan mag de woning weer legaal verhuurd worden aan toeristen. Vraag dus altijd naar een bewijs hiervan in de vorm van een ‘certificado de inexistencia de infraccion urbanistica’ wanneer je een huis zoekt met een toeristische vergunning.
- 4. Het pand moet minstens vijf jaar oud zijn voordat het een toeristische vergunning kan krijgen. In deze periode moet het huis zijn gebruikt als privéwoning.
- 5. De woning dient een relevant actief energiecertificaat te hebben. Dit betekent dat de woning moet voldoen aan specifieke eisen op het gebied van energie-efficiëntie, zoals energielabel F voor gebouwen die zijn gebouwd voor 31/12/2007 en label D voor gebouwen gebouwd na 01/01/2008. Deze lijst bestaat simpelweg uit de belangrijkste eisen, maar er is nog veel meer waarmee je rekening zal moeten houden.
De aanvraag indienen
Zodra de aanvraag is ingediend, kun je beginnen met het verhuren van de woning. Als je de aanvraag indient, is dit namelijk het bewijs dat je woning voldoet aan alle noodzakelijke criteria. [spacer height=”10px”] Toch zal de woning op een later tijdstip alsnog worden geïnspecteerd. Als tijdens die inspectie een onnauwkeurigheid, vervalsing of weglating aan het licht komt in de aanvraag of verklaring, wordt de registratie geannuleerd en de vakantieverhuur onmiddellijk opgeschort.
Woningen waarvoor al een aanvraag is ingediend bij de gemeente
Als je op zoek gaat naar een woning om te kopen op Ibiza, kom je waarschijnlijk panden tegen die al een aanvraag hebben ingediend bij de gemeente. In januari 2017 stopte de regering van de eilandengroep Balearen, waar Ibiza onder valt, met toeristische huuraanvragen om een nieuwe procedure te starten die in juli 2017 werd ingevoerd. De nieuwe beperkingen zijn een stuk strenger en eigenaren moeten aan meer criteria voldoen voordat hun woning een toeristenvergunning krijgt. Als de oorspronkelijke aanvraag is ingediend voordat de nieuwe regels van kracht werden, valt de woning onder de vorige, wat soepelere regels. Maar op welke manier zijn de nieuwe regels strenger? De nieuwe regels vereisen dat de vergunning elke vijf jaar wordt verlengd, terwijl dat bij de vorige regels niet het geval was. Bovendien gold onder de oude regulering vaak dat je de vergunningskosten betaalde voor het hele pand. Onder de nieuwe regels moet de belasting per bed worden betaald. Een laatste opvallend verschil tussen beide regels is dat woningen met een aanvraag die voor 2017 is ingediend, niet onder de ‘zoneringsregels’ vallen.
Wat kun je doen als je een huis vindt met een toeristische vergunning?
Beschikt de woning al over een vergunning? Zorg dan dat je controleert of de vergunning helemaal in orde is. Iedereen kan de licentie aanvragen, maar of deze wordt toegekend is iets heel anders. Pas ook op dat je de licentieaanvraag niet verwart met een daadwerkelijke licentie. Een goedgekeurde vergunning begint altijd met ETV. Om er zeker van te zijn dat de vergunning geldig is en niet is ingetrokken, moet je dit laten controleren.
Legaal een huis verhuren zonder vergunningRenting a Property Legally Without the Licence
Zonder toeristenvergunning kun je nog steeds legaal een woning verhuren op Ibiza. Maar dan gaat het alleen om verhuur op de lange termijn. Dat is altijd langer dan een maand. Bovendien mag de woning in dat geval geen toeristische diensten aanbieden.
DE LAATSTE UPDATES (2025)
De autoriteiten van de Balearen worstelen de laatste jaren met illegale toeristische verhuur op de eilanden. Hoewel toerisme een belangrijke bijdrage levert aan de lokale economie, bedreigen ongereguleerde en illegale verhuur het culturele erfgoed van al deze eilanden, in het bijzonder op het immens populaire Ibiza. Hieronder lees je meer over recente ontwikkelingen, regelgeving en stappen die zijn genomen door de autoriteiten om dit enorme probleem onder controle te krijgen. Met name hier op Ibiza is de woningnood het hele jaar door een nijpend probleem. Tijdens het toeristische seizoen is de situatie zelfs nog problematischer voor de lokale bewoners en seizoenarbeiders. Veel beschikbare woningen worden illegaal omgebouwd tot toeristische huurwoningen, waardoor het hele eiland verandert in een enorm duur hotel en er amper betaalbare huisvesting overblijft voor iedereen die op het eiland woont en werkt.
November 2024
Ricardo Sánchez, de nieuwe voorzitter van de Asociación de Inmobiliarias de la Pimeef, besprak in zijn interview met Diario de Ibiza het tekort aan huurwoningen, de groeiende interesse van investeringsfondsen in luxe villa’s en zorgen over ongelicentieerde vastgoedpraktijken. Hij benadrukte de impact van de hoge vraag van buitenlandse kopers op vastgoedprijzen en onderstreepte de urgentie voor woninginvesteringen om de residentiële, langetermijnhuisvestingscrisis van het eiland op te lossen. U kunt het volledige artikel hier lezen.
September, 2024
Het Consell de Ibiza heeft de wijziging van het PTI goedgekeurd. Dit zorgt voor een vermindering van meer dan 80 procent van toeristische verhuur in landelijke gebieden (rustic land). Vanaf nu mogen alleen woningen die vóór 1956 zijn gebouwd worden verhuurd aan toeristen. Ongeveer duizend huizen vallen in deze categorie. Verhuur mag maximaal 60 dagen per jaar, en tot drie kamers per woning. Dit is onderdeel van een bredere strategie om toerisme in balans te brengen met de draagkracht van het eiland en de leefbaarheid voor bewoners. Voor eigenaren en bezoekers is dit een duidelijke verschuiving naar een meer gereguleerd en verantwoordelijk systeem. Wil je meer context? Zie het volledige artikel hier.
January, 2024
We leggen je graag uit hoe deze boetes en regels invloed hebben op inkomsten voor verhuurders en eigenaren. Zo legde de “Consell” van Ibiza onlangs een boete op van 160.000 euro aan een verkoper voor het adverteren en verhuren van vier woningen zonder toeristenvergunning. Elke woning kreeg apart een boete van 40.000 euro. Deze boetes zijn een duidelijk signaal naar alle huiseigenaren en tonen het belang van het respecteren van de toeristische regels. Lees voor meer details het volledige artikel hier.
Februari, 2023
De toeristische inspectiedienst van de Eilandraad van Ibiza heeft ook een boete van € 20.000 opgelegd aan een buitenlandse burger voor het illegaal verkopen van een toeristische huurwoning in Sant Jordi. In dit geval kon de huiseigenaar de boete vermijden door de huurder aan te geven. Dit laat zien dat het niet alleen om huiseigenaren zelf gaat, maar ook om huurders die onderverhuren. De autoriteiten hebben de afgelopen 12 maanden € 1,1 miljoen aan boetes geïnd. Dit is exemplarisch voor de voortdurende strijd tegen illegale verhuur. Lees voor meer informatie het volledige artikel hier.
Mei, 2023
Een ander interessant incident betrof een eigenaar van commercieel onroerend goed op Ibiza die een fikse boete van €120.000 opgelegd kreeg. De boete werd opgelegd voor het onwettig verbouwen van de villa tot een toeristenaccommodatie met acht kamers, allemaal zonder vergunning. Deze overtredingen leidden tot boetes voor stedelijke planning en aanpassingen van de panden van commercieel naar residentieel gebruik, voor een fiks bedrag van € 66.867,06, of 75% van de kosten van de illegale verbouwingen. Voor meer details over dit onderwerp verwijzen we je graag naar het volledige artikel.
April, 2023
De overheid van de eilanden werkt ook succesvol samen met platforms zoals het bekende Airbnb om zo het aantal woningen dat wordt geadverteerd als vakantiewoning te verminderen. Gegevens van AIRDNA, een informatietool voor investeerders, gepubliceerd door Noudiari.es in mei 2022, tonen een fikse daling van het aantal advertenties op Airbnb en Vrbo voor de eilanden Ibiza en Formentera. Het gaat om precies te zijn om een daling van 7.935 accommodaties in het hoogseizoen van 2019 naar 4.375 in 2022. Dat is een daling van bijna 45%. Op dit moment toont Airbnb meer dan 1.000 toeristische accommodaties op Ibiza, waaronder ongeveer 100 kamers. Veel van deze kamers vind je in meergezinswoningen of woongebouwen. Om meer te weten te komen over deze kwestie, kun je het hele artikel hier lezen.
Zoek jij een woning met een eerlijke en legale verhuurvergunning op Ibiza? Zorg er dan voor dat je de juiste controles uitvoert voordat je je handtekening onder het koopcontract zet. Als je naar aanleiding van dit artikel nog steeds met specifieke vragen rondloopt, of iets anders wilt weten over onroerend goed op Ibiza, neem dan gerust contact met ons op. We helpen je graag met al je vragen!
