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El mercado inmobiliario en Ibiza y su relación con la economía
  • Published
  • 25 Mar 2020
  • by Claudia Zezukiewiets
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El mercado inmobiliario en Ibiza y su relación con la economía

El mercado inmobiliario de Ibiza lleva años experimentando un crecimiento en los precios de la vivienda. Invertir en propiedad en Ibiza se ha convertido en un negocio seguro e incluso durante la crisis de 2008 los precios no bajaron tanto como en el resto de España. El número de transacciones bajó debido a la crisis, sí, pero siguió creciendo más del 80% durante los años siguientes. Ibiza lleva tiempo siendo popular, pero esta popularidad ha ido añadiendo valor económico para los propietarios en los últimos años.

Este artículo forma parte de nuestra guía completa: “¿Quieres invertir en Ibiza? Guía completa sobre invertir en la isla.”

1. ¿Quieres invertir en Ibiza? ¿Por qué es Ibiza un lugar tan especial?
2. El mercado inmobiliario en Ibiza y su relación con la economía
3. Número de visitantes a Ibiza en 2020. ¿Quién vendrá a Ibiza?
4. Ibiza, un mercado inmobiliario con sello propio
5. ¿Qué comprar en Ibiza y a qué precio?
6. ¿Cuál es la rentabilidad habitual sobre los alquileres en Ibiza?
7. Oportunidades de inversión interesantes para pequeños y grandes inversores
8. ¿Quién compra propiedades en Ibiza?

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2. El mercado inmobiliario en Ibiza y su relación con la economía

El número de visitantes y los valores inmobiliarios van de la mano y, por lo tanto, se observa que la pequeña economía de Ibiza tiene una gran dependencia del flujo constante de visitantes, que contribuyen a mantener el ritmo de la isla. Son los que llenan los restaurantes y hacen que los empresarios quieran traer más y mejor entretenimiento.

Hacemos un seguimiento constante de las ventas de viviendas, pues ahí se refleja el mercado de inversiones y, por consiguiente, el interés general por el mercado inmobiliario de Ibiza. Un análisis de los negocios locales nos mostrará cuáles son las principales actividades en la isla y su desarrollo. El conjunto de todos estos factores nos proporcionará información suficiente para formarnos una visión global sobre rendimiento económico de Ibiza.

Actualmente nos encontramos en mitad de una crisis diferente, la del Coronavirus, y la isla de Ibiza se enfrenta a una serie de retos totalmente diferentes a los de la anterior crisis económica de 2009. ¿Cuáles son estas diferencias y cuál es nuestra visión sobre el futuro del mercado inmobiliario de Ibiza?

Analicemos algunas estadísticas:

2.a Venta de viviendas
2.b Número de visitantes y nacionalidades
2.c ¿Dónde se alojan los visitantes?
2.d ¿Los hoteles tienen una buena ocupación?
2.e ¿Qué negocios locales ofrece Ibiza?
2.f ¿Qué índice de confianza empresarial tiene Ibiza?
2.g ACTUALIZACIÓN: efectos del Coronavirus en el mercado inmobiliario de Ibiza

2.a Venta de viviendas

La crisis tuvo un fuerte impacto en la venta de viviendas desde mediados de 2007 hasta 2010. Ibiza se vio afectada por esta crisis, pero no tanto como el resto de España y como muchas otras ciudades de todo el mundo. El siguiente gráfico muestra tanto el índice de venta de viviendas en Ibiza como el del resto de España. El mercado ibicenco se ha mantenido bastante estable, mientras que el mercado en el resto de España experimentó una caída mucho mayor y aún hoy sigue recuperándose.

Impulsados por la recuperación económica global, los años comprendidos entre 2014 y 2017 fueron años de crecimiento y la venta de viviendas en esa época aumentó en más del 50% hasta 2018. A partir de 2019 se observa una consolidación que se debe, en gran medida, al estado de la economía global y al aumento de los requisitos para cumplir con las nuevas leyes hipotecarias y de prevención de blanqueo de capitales. Sin embargo, la demanda se mantiene estable, aumentando en un 35% desde 2013.

De hecho, puede decirse que el mercado inmobiliario de Ibiza es bastante resistente a las crisis debido al estatus de la isla como paraíso natural y como destino de vida social, además de tener una oferta de producto inmobiliario más reducida, como es lógico, que muchos otros destinos turísticos. Antiguamente, la isla era un destino principalmente de británicos, holandeses, italianos y franceses. Ahora, acuden visitantes de nuevos mercados como los de Bélgica, Suiza, Escandinavia y Polonia. Entre todos se mantiene la atención casi constante en la isla. Además, muchos famosos impulsan este marketing de Ibiza como destino turístico y la sitúan en el punto de mira. La marca Ibiza es una marca fuerte.

2.b Número de visitantes y nacionalidades

Ibiza es una isla muy popular tanto entre turistas como entre inversores y compradores de segunda residencia. El siguiente gráfico muestra la evolución del número de visitantes y las nacionalidades más relevantes. La isla teniendo un gran tirón, a pesar del Brexit. El número de visitantes ha aumentado alrededor del 20% en la última década. Se observa una tendencia constante de crecimiento también entre los franceses y holandeses. Los alemanes parecen más estables y el número de visitantes de este país no ha experimentado ni crecimiento ni reducción en los últimos diez años.

Durante años, el crecimiento provenía principalmente de las nacionalidades mencionadas arriba, pero la mezcla ha ido haciéndose cada vez más heterogénea. El número de visitantes belgas se ha duplicado en la última década y también se observa una interesante demanda de portugueses, irlandeses y austríacos.

2.c ¿Dónde se alojan los visitantes?

Cuando todos estos visitantes vienen a Ibiza, ¿dónde se alojan? ¿Reservan en un camping, en un hotel de 5 estrellas o quizás prefieren una villa privada? El mercado tiene de todo pero muestra, año tras año, un aumento de los alojamientos de 5 estrellas y villas.

El tipo de hoteles ofertados en la isla ha cambiado en los últimos diez años. Hay menos demanda de apartamentos y ha aumentado la demanda de hoteles y agroturismos. En 2019, Ibiza contaba con 15 (¡) hoteles de 5 estrellas. En 2008 solamente había 2. En consecuencia, el precio medio de los hoteles ha subido de 68,30 € en 2008 hasta los 132,80 € de 2018.

2.d ¿Los hoteles tienen una buena ocupación?

El creciente número de hoteles se mantiene gracias a las tasas de ocupación y al precio medio de las habitaciones. La tasa de ocupación de los hoteles de 5 estrellas sigue aumentando a la vez que crece la demanda de servicios, lo que nos lleva a deducir que Ibiza, cada vez más, recibe a un mercado de alto nivel adquisitivo.

2.e ¿Qué negocios locales ofrece Ibiza?

La enorme demanda de los visitantes ha sido rápidamente atendida por los emprendedores, que vieron el potencial del aumento de volumen de negocio en todas las industrias relacionadas con esta demanda. Es cierto que la población de la isla también ha ido creciendo pero, teniendo en cuenta los más de 4 millones de visitantes que recibe la isla al año frente a los 150.000 habitantes locales, podemos concluir fácilmente que la mayoría de los negocios aspiran a ganar dinero durante la temporada turística, que dura desde mayo hasta septiembre. A lo largo de los años, la temporada se ha ido ampliando lentamente a los meses de abril y octubre. Incluso el invierno en Ibiza está ganando cada vez más adeptos, debido principalmente al buen tiempo y a las posibilidades que ofrecen la naturaleza y la gastronomía de la isla también durante esta estación.

Los negocios de hostelería han ido aumentando durante la última década para poder atender al creciente número de visitantes año tras año. Actualmente hay un 20% más de servicios de restauración y hostelería que en 2012. Los negocios de construcción también han experimentado un crecimiento del 20%.

Existe un flujo constante de nuevas promociones y de propiedades antiguas reformadas que vuelven al mercado. Dicho flujo se adapta, obviamente, al tamaño y a los recursos de la isla. La escasez de recursos hídricos ha provocado fuertes inversiones para mejorar esta infraestructura. Como resultado, los negocios orientados hacia la ecología tienen una enrome preferencia en la isla.

2.f ¿Qué índice de confianza empresarial tiene Ibiza?

El creciente número de negocios también ha provocado un aumento de la competencia. Aun así, los negocios siguen en crecimiento positivo, con su punto álgido en 2016.


En resumen, Ibiza cuenta con un clima empresarial saneado y su popularidad aumenta también en los mercados turísticos relativamente nuevos. La venta de viviendas es estable y los negocios locales crecen, en general, en positivo. La isla, lentamente, se va postulando como un destino de todo el año. Durante los últimos años, los propietarios han visto cómo aumentaba el valor de sus propiedades. El 5 de abril publicaremos un análisis del mercado inmobiliario de Ibiza para estudiar qué comprar en Ibiza y a qué precio en el mercado actual.

2.g ACTUALIZACIÓN: efectos del Coronavirus en el mercado inmobiliario de Ibiza

Como hemos dicho, el crecimiento de Ibiza se basa en el turismo. El número de visitantes iba aumentando año tras año y está compuesto, principalmente, por turistas de vacaciones y propietarios de segundas de residencias. Además, la temporada alta se está ampliando lentamente de los 100 días de oro hasta los 150, e incluso los meses de invierno atraen cada vez a más visitantes en escapadas cortas.

Ahora, durante la crisis del Coronavirus, hay una reducción del 99% de los vuelos. Los turistas y los propietarios de segundas residencias no pueden viajar a la isla. Como es lógico, esto supone un golpe muy fuerte a la economía de una isla que depende del turismo y en los negocios relacionados para crecer. La situación actual no puede compararse con la crisis de 2008, donde el mercado inmobiliario era el malo malísimo que provocó la crisis global. En la crisis actual, el mercado inmobiliario es también una víctima. Sin embargo, analizando los ciclos económicos, era previsible una pequeña desaceleración. Durante el último año, antes del Coronavirus, ya se observaba una tendencia de los vendedores a ajustar los precios de forma gradual. Pasamos de un mercado de los vendedores a un mercado de los compradores, en el que los compradores tienen el poder. ¿Cuáles serán los efectos a corto y a largo plazo?

Pronóstico a corto plazo (150 días de oro)

Sin vuelos no hay turismo, es así de simple. Los que vivimos en Ibiza capital no vamos a reservar un hotel en Portinatx (a 30 km) ni en Cala Comte (a 20 km). Haremos excursiones en el día. Los hoteles, por tanto, serán de los más afectados en esta crisis, económicamente hablando. Cuando haya un plan de reapertura, y siempre respetando las medidas de distanciamiento social que se impongan, quizás podamos intentar apoyar a los restaurantes locales. Aun así, hay muchos restaurantes en zonas plenamente turísticas que dependen al 100% del turismo, y estos también sufrirán las consecuencias, pues probablemente ni siquiera abran sus puertas.

Lo primero es, claro está, sortear los problemas sanitarios y mantener el sistema de salud. La segunda expectativa sería poder organizar algunos vuelos y barcos para intentar encontrar un equilibrio entre salud y economía. Estos días estamos escuchando que los propietarios de segundas residencias podrían ser los primeros en poder volver a la isla. Este grupo de población no necesita alojarse en hoteles y puede mantener el distanciamiento social. Una vez que tengamos un plan de medidas de distanciamiento social para hoteles y aerolíneas, el turismo tradicional podrá empezara a reactivarse lentamente. Se espera que estos planes se empiecen a poner en marcha a partir de agosto. Aunque todo esto no son más que especulaciones, hay un hecho, y es que la gente quiere volver a la isla.

‘Mijn Tips Ibiza Vrienden” , una página holandesa de Facebook llamada “Mis mejores amigos de Ibiza”, ha publicado una encuesta donde se pregunta a los miembros holandeses por sus planes de viaje. El 60% ha declarado que vendrán en cuanto se les permita venir. El 17% de los encuestados planea venir en otoño y el restante 18% aún no lo tiene claro y está a la espera.

Por nuestra parte, y siendo totalmente sinceras, durante las tres primeras semanas de confinamiento no recibimos ninguna petición seria por parte de ningún comprador potencial. Como es normal, pues todo el mundo estaba en una especie de shock y necesitábamos tiempo para adaptarnos a la nueva situación. Ahora, después de 5 semanas de confinamiento, empezamos a atender a algunos clientes… Los compradores empiezan a buscar buenas oportunidades y gangas porque saben que, en algún momento, podrán volver y disfrutar de las playas tranquilas y del ambiente isleño. sticas que dependen al 100% del turismo, y estos les. Aun asñi, e impongan, quiztinatxs vendedores a un mercado de los compradorñisticas

Pronóstico a largo plazo

Si analizamos la pasada crisis de 2008 y la posterior recuperación, vemos que Ibiza la superó mucho mejor que el resto de España. En el período comprendido entre 2007 y 2013, el volumen de operaciones bajó un 33% aquí, frente al 66% en el resto de España. En aquella fase de recuperación, Ibiza llegó a recuperarse y a superar los niveles previos a la crisis en un 8% en 2017. En ese momento, cuando Ibiza superada los niveles precrisis, el resto de España aún se encontraba un 35% por debajo de los niveles previos a la crisis.

A largo plazo, la situación de Ibiza dependerá de las restricciones en los viajes. Por consiguiente, no habrá muchas operaciones inmobiliarias a corto plazo, pues los compradores no pueden hacer visitas presenciales a las viviendas. Sin embargo, como hemos dicho antes, los compradores están pidiendo información y explorando el mercado. Muchos de nosotros hemos despertado, nos hemos dado cuenta de que la libertad y la felicidad no se pueden dar por sentadas. Nuestras generaciones no han vivido guerras y se centraban en el desarrollo futuro, en buscar más negocios, en ganar más dinero, cuando resulta que lo realmente importante es el tiempo. Pasar tiempo con los nuestros y valorar ese tiempo siempre fue algo que nos venía dado con todo lo demás, pero ahora se convertirá en una prioridad.

Para muchos, Ibiza es un lugar de felicidad y siempre será así. Pensemos con perspectiva: en los últimos 20 años, Ibiza recibía a un gran número de británicos, holandeses, franceses e italianos, compradores de segundas residencias. Es un destino interesante para los que no quieren pasar más de 2 horas en un avión para hacer una escapada. Según el informe de 2020 sobre riqueza de Knight Frank, se espera un crecimiento del poder adquisitivo de españoles, franceses y británicos en los próximos 5 años, concretamente del 24%, 21% y 31%, respectivamente. Además, existe un interés creciente por la isla de mercados relativamente nuevos como el sueco, suizo, rumano y polaco. Hay mucho recorrido para Ibiza. Si confrontamos estos hechos con las 1.500-2.000 propiedades que se ofertan en el mercado ibicenco actualmente, podemos hacernos una idea de cómo serán los precios en el sector inmobiliario.

Si tenemos en cuenta todo lo que aprendimos de la crisis de 2008, concluimos que los propietarios sólo venderán si necesitan liquidez. Mientras más cara sea la propiedad, menos bajarán de precio, ya que los propietarios esperarán a que los precios vuelvan a subir para vender, pues se lo pueden permitir.

La semana que viene, publicaremos más sobre Ibiza y su popularidad en cifras. ¿Es una moda pasajera o una tendencia?

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Sobre el autor

Claudia Zezukiewiets

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