¿Qué es la cédula de habitabilidad y para qué sirve? En el siguiente artículo definiremos, explicaremos y delimitaremos todo lo relacionado con las cédulas de habitabilidad y su regulación en la isla de Ibiza, donde se desarrolla nuestra actividad profesional como empresa inmobiliaria. El objetivo es poner orden y ayudar a aclarar los puntos fundamentales por los que se rige este documento en nuestra isla, especialmente porque está estrechamente relacionado con la comercialización de inmuebles, que es nuestro ámbito de especialización.
Existe un gran desconocimiento que, en muchas ocasiones, genera miedo y hace que tanto los posibles compradores como los propietarios que desean vender su vivienda den marcha atrás. Y, en muchos de estos casos, la solución puede ser simplemente recibir un buen asesoramiento sobre la posesión o no de la cédula de habitabilidad. Por todo ello, nos gustaría contribuir a una mejor difusión de este tipo de temas, que generan dudas y aumentan la sensación de inseguridad y desconocimiento de muchas de las personas implicadas, que en muchos casos son extranjeras, en un mercado como el de Ibiza.
Para la elaboración de este artículo hemos utilizado diferentes fuentes, que se mencionan detalladamente al final del mismo, así como la colaboración de dos profesionales de otras ramas muy relacionadas: Alexandra Eckhardt, abogada de Bufete Frau (Ibiza), y Luis Quesada, arquitecto de Mixis Arquitectos (Ibiza), que nos han aportado su visión y nos han ayudado a llegar a nuestras propias conclusiones.
La estructura de la guía completa es la siguiente:
PARTE 1: Introducción
a. ¿Qué es la cédula de habitabilidad y para qué sirve?
b. Tipos de cédulas de habitabilidad
c. Requisitos para la solicitud
d. Evolución histórica
PARTE 2: Opiniones de un abogado y un arquitecto
a. ¿Qué dice la ley?
b. ¿Qué opina un arquitecto?
c. ¿Qué opina un abogado?
PARTE 3: La Cédula de Habitabilidad y el sector inmobiliario
a. ¿Cómo afecta este documento al mercado inmobiliario?
b. Nuestras conclusiones
PARTE 1: INTRODUCCIÓN A LA CÉDULA DE HABITABILIDAD
1.a. ¿Qué es la cédula de habitabilidad y para qué sirve?
La cédula de habitabilidad es un documento oficial emitido por el Consell Insular (Consejo Insular) que certifica que una vivienda cumple con las dimensiones mínimas, instalaciones sanitarias y equipamientos necesarios para su uso previsto. También garantiza que el inmueble es legal en todos sus aspectos. Tiene una validez de 10 años desde su fecha de emisión.
En Ibiza, este documento es emitido por el Consell Insular y acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos en cuanto a dimensiones, así como condiciones técnicas y sanitarias, para que una vivienda pueda destinarse a uso residencial, según lo establecido en el Decreto 145/1997 de habitabilidad (BOCAIB 151 de fecha 06/12/1997) y en el Decreto 20/2007 de modificación (BOIB 48 de fecha 31/03/2007).
La cédula también sirve como un medio oficial de control, ya que es necesaria para contratar suministros públicos como el agua y la electricidad. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, una vez obtenida, no es válida para siempre, ya que caduca a los diez años y no se renueva automáticamente por la autoridad emisora.
1.b. Tipos de cédulas de habitabilidad
Existen tres tipos de cédula de habitabilidad:
Cédula de habitabilidad de primera ocupación (para primera ocupación)
Es obligatoria para obras nuevas y cuando se han realizado ampliaciones u otras intervenciones que afectan al 60% de la superficie útil. De acuerdo con lo establecido en el artículo 4 del Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, incluye tanto obras de reforma como de reconstrucción, así como cualquier cambio de uso.
Cédula de habitabilidad de renovación (renovación de la cédula)
Es necesaria cuando la cédula ha caducado y se solicita su renovación, siempre que no se cumplan las condiciones que requieren una cédula de primera ocupación.
Cédula de habitabilidad de carencia (falta de certificado)
Certificado necesario para la emisión de una cédula de habitabilidad en edificaciones finalizadas antes del 1 de marzo de 1987 que carecen de cualquier tipo de cédula.
Solicitud de un duplicado de la cédula de habitabilidad. Procedimiento para solicitar un duplicado mientras la cédula no haya caducado.
1.c. Requisitos para la solicitud:
El procedimiento y todos los costes correrán a cargo del propietario del inmueble en los casos de renovación (cédula caducada) y de carencia (para edificaciones construidas antes del 01/03/1987 que no disponen de ningún tipo de cédula). El propietario debe contactar con un arquitecto (técnico) y solicitar el certificado de habitabilidad. Este es un informe elaborado por el técnico tras realizar una inspección visual de la propiedad y verificar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa vigente. El certificado emitido debe ser aprobado por el colegio profesional correspondiente y presentado ante el Consell Insular (junto con otra documentación), que deberá aprobar el informe y emitir la cédula de habitabilidad, en un proceso que puede tardar un máximo de dos meses desde la solicitud. (La realidad es que el Consell Insular ha acumulado retrasos de hasta un año, lo que supone un problema serio para muchos propietarios que necesitan el documento para contratar suministros u otros trámites, sin los cuales, en la práctica, no pueden habitar la vivienda).[1]
Como norma general, la presentación del certificado del arquitecto (técnico) y del formulario de solicitud de la cédula de habitabilidad debidamente sellado es suficiente para la compraventa o el alquiler de la vivienda.
En el caso de la cédula de habitabilidad de primera ocupación, el promotor o autopromotor debe presentar la solicitud y no se requiere el certificado de habitabilidad. Sin embargo, sí es necesaria la licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento al promotor/autopromotor de la obra, la cual tendrá la consideración de cédula de habitabilidad.
Debe tenerse en cuenta que la inscripción de una propiedad en el Registro de la Propiedad no implica necesariamente que exista una licencia de primera ocupación ni una cédula de habitabilidad para dicho inmueble. El notario que autoriza una declaración de obra nueva sobre una propiedad existente no está obligado a exigir la presentación de estos documentos.
1.d. Evolución histórica
El Decreto 111/1986, de 18 de diciembre, de la comunidad autónoma de las Islas Baleares reguló las condiciones sanitarias y los estándares de habitabilidad en edificios, viviendas y locales (BOCAIB nº 12 de fecha 27/01/1987), en ejercicio de las competencias recogidas en el artículo 10.3 del Estatuto de Autonomía de las Islas Baleares. Esta normativa supuso una mejora notable en las condiciones mínimas de higiene y habitabilidad exigidas hasta ese momento. Como ya se ha mencionado, esta normativa entró en vigor el 1 de marzo de 1987 y constituye la principal referencia para regular la emisión de cédulas de habitabilidad en edificaciones finalizadas antes de esa fecha que carecen de cualquier tipo de cédula.
En 1990, los Consells Insulars fueron investidos con competencias en materia de urbanismo y habitabilidad, y actualmente son los organismos encargados de tramitar y expedir las cédulas de habitabilidad.
Los cambios más recientes que afectan directamente a las cédulas de habitabilidad se recogen en la Ley de Vivienda de las Islas Baleares, que en el apartado 4 del artículo 16 establece específicamente que “una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, en su caso, la calificación final de la vivienda, deberá aportarse en cualquier transmisión, arrendamiento o cesión. En ausencia de la misma, el contrato o escritura de compraventa correspondiente deberá hacer mención expresa de que dichos documentos no han sido aportados”.[2]
Esta nueva normativa implica que muchas viviendas que no disponen de cédula de habitabilidad, ya sea porque fueron construidas antes de 1987, porque la cédula ha caducado y no ha sido renovada, o porque los propietarios están pendientes de la notificación de su aprobación, encuentran mayores dificultades para ser vendidas.
El Consell Insular de Ibiza está trabajando actualmente en la derogación de la normativa que exige la cédula de habitabilidad para viviendas de obra nueva, considerando que en estos casos estos requisitos suponen una duplicación de documentación y una burocracia innecesaria, ya que las viviendas de nueva construcción ya deben contar con una serie de documentos que demuestran de facto la habitabilidad.[3]
PARTE 2: OPINIONES DE UN ABOGADO Y UN ARQUITECTO
2 a. ¿Qué dice la ley?
Según el art. 7 del Decreto 145/1997, la cédula es “el documento expedido por el Consell Insular que reconoce la aptitud de una vivienda, local o edificio residencial no incluido en el concepto de vivienda […] para ser habitado y que será obligatorio para su utilización”.
Aunque no existe una lista cerrada de los usos que tiene o puede tener una cédula, principalmente porque la normativa está dispersa y varía en cada Comunidad Autónoma, sí podemos enumerar, en base a nuestra experiencia, los siguientes (sin que sea una lista cerrada):
Su presentación es obligatoria para contratar suministros (electricidad, agua, gas…) y, en ocasiones, incluso para aumentar la potencia eléctrica en viviendas de nueva construcción.
En caso de compraventa o arrendamiento, debe incorporarse una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, en su defecto, un informe de análisis crediticio. En caso de que no se disponga ni de la cédula ni del informe de análisis crediticio, deberá hacerse constar expresamente en el contrato o escritura, conforme a la Ley de Vivienda de las Illes Balears y la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, según la Ley de Vivienda, no hacerlo se considera una infracción leve (art. 86 l) y se sanciona con una multa de entre 60 y 3.000 euros (art. 90.1.a), aunque este importe puede ser revisado en el reglamento pendiente de aprobación que modificará la ley actual. No obstante, las sanciones pueden reducirse hasta en un 80% si se subsana la infracción. También debe mencionarse que estas infracciones prescriben a los dos años desde el día siguiente a su comisión.
Es un requisito fundamental para comercializar viviendas turísticas (art. 50.2 de la Ley de Turismo de las Illes Balears).
Para la obtención de financiación, ya que en muchas ocasiones las tasaciones están condicionadas a la obtención de una cédula.
El Consell Insular de Ibiza ha estado intentando suprimir el carácter obligatorio de las licencias de primera ocupación, ya que reconoce que las cédulas de habitabilidad de primera ocupación son suficientes y, de este modo, se evitarían duplicidades. Esto también resolvería el retraso que está experimentando la Administración en la concesión de estas cédulas, lo que evidentemente supone una demora en las operaciones de compraventa.
2 b. ¿Qué opina un arquitecto?
Tal como ha señalado el propio Consell Insular de Ibiza, el Certificado Final de Obra emitido por el Ayuntamiento acredita que una vivienda de nueva construcción es habitable, ya que implica una verificación estricta de que dicha vivienda cumple con todos y cada uno de los criterios de habitabilidad exigidos por la normativa de las Islas Baleares y, por tanto, debería constituir documentación suficiente a estos efectos.
La utilidad de la cédula de habitabilidad está más justificada en el caso de edificaciones antiguas, y cumple una función de control esencial para aquellas construidas antes del 1 de marzo de 1987 que carecen de cualquier otro tipo de cédula. En consecuencia, en opinión de Quesada, la habitabilidad y la situación legal de una vivienda deberían separarse, ya que pertenecen a categorías distintas y no deberían depender una de la otra: una parte de una vivienda puede haber sido construida ilegalmente y, al mismo tiempo, ser perfectamente habitable conforme a lo dispuesto en el citado Decreto 145/1997 sobre habitabilidad (BOCAIB 151 de 06/12/1997) y su normativa posterior de desarrollo. Es decir, la parte de la vivienda construida sin licencia puede contar con la superficie, instalaciones y especificaciones técnicas necesarias para ser habitada, aunque no se haya construido conforme a las normas urbanísticas legalmente exigidas por cualquier motivo.
La habitabilidad no debería depender de la legalidad de una construcción. Esto permitiría evitar el problema actual que bloquea la comercialización de un alto porcentaje de viviendas en Ibiza. Una opción sería permitir la venta de una vivienda incluso si tiene partes ilegales, siempre que sea habitable y ambas partes estén debidamente informadas y acepten estas circunstancias. Esto no implica fomentar la realización de obras sin los permisos necesarios, sino diferenciar la construcción del concepto de habitabilidad. Aunque se entiende que ambos conceptos están relacionados en la normativa para lograr un mayor control sobre la legalidad, el Sr. Quesada considera que este control debería ejercerse antes o durante las obras, y no después, cuando todo se vuelve más complicado y supone mayores costes para todas las partes implicadas.
2 c. ¿Qué opina un abogado?
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Esta abogada de Bufete Frau coincide con Luis Quesada en que, efectivamente, la normativa sobre habitabilidad y legalidad debería diferenciarse de forma más evidente. Sin embargo, y en contra de lo que mucha gente cree, las cédulas no verifican la legalidad de una vivienda porque se pueden obtener cédulas para viviendas que se construyeron sin licencia, siempre que la construcción se hiciera antes del 1 de marzo de 1987 y no haya sufrido modificaciones posteriores. Por tanto, el hecho de que el propietario de una vivienda no tenga cédula o no pueda obtenerla puede llamar la atención de un posible comprador para que se pregunte el motivo de esta imposibilidad, que a menudo tiene que ver con un problema urbanístico.
La legalidad de una propiedad solo se acredita mediante la correspondiente licencia o certificado de legalización y/o el certificado final de obra, de acuerdo con los planos aprobados.
En cuanto a la obligación del notario de advertir si la vivienda dispone o no de cédula, considera que esta es una información que los compradores deberían conocer, ya que pueden encontrarse con varias consecuencias negativas si no disponen de este documento. La obtención de financiación es un claro ejemplo, ya que cada vez más bancos exigen la cédula para tramitar una posible hipoteca. Incluso en el caso de construcciones en suelo rústico posteriores a 1987 en las que se hayan realizado obras sin licencia, las compañías de suministros (agua, electricidad…) pueden cortar dichos servicios a requerimiento expreso del Consell, que tiene competencia para ello (art. 166, punto 5, sección b, de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares).
En resumen, Alexandra Eckhardt considera que el comprador debería saber si una vivienda no dispone de cédula antes de comprarla, ya que esto implica ciertos riesgos que, dependiendo de las circunstancias, pueden afectar gravemente al comprador una vez realizada la compra. No obstante, también considera que el proceso de concesión de este documento debería agilizarse, ya que existe un retraso inadmisible en Ibiza que genera una situación de bloqueo y no beneficia a nadie.
https://youtu.be/tSEBkjPbHgw
3. LA CÉDULA DE HABITABILIDAD Y EL SECTOR INMOBILIARIO</2>
3 a. ¿Cómo afecta este documento al mercado inmobiliario?
Según nuestra experiencia de más de 10 años como profesionales en este sector, las cédulas de habitabilidad afectan cada vez más, con el paso del tiempo, a las operaciones de compraventa. Se ha llegado a un punto en el que existe una especie de obsesión entre los agentes inmobiliarios por este documento. Esto tiene una explicación lógica, que no es otra que la lista de consecuencias que puede sufrir un comprador si no dispone de cédula, tal como hemos señalado en el punto 2, apartado a, de este artículo. Sin embargo, hemos observado que existe un nivel bastante generalizado de desconocimiento sobre las implicaciones de este documento en una operación inmobiliaria, lo que genera preocupación, miedo o inseguridad en los agentes, que trasladan esa inquietud a sus clientes. Esto crea un ambiente de desconfianza que muchas veces perciben los compradores potenciales. Evidentemente, esto no contribuye a mejorar la imagen de los agentes inmobiliarios ni a agilizar las operaciones. Esta ignorancia no solo se debe a una formación insuficiente de los profesionales del sector, sino también a sucesivas adaptaciones administrativas y legales, así como a un acceso casi inexistente a técnicos de las administraciones en las islas.
Esto termina afectando negativamente tanto a los agentes inmobiliarios como a los técnicos en general dedicados al sector de la construcción. Las administraciones locales, en muchos casos, son muy poco accesibles y poco comunicativas, ya sea por falta de recursos y personal o por la baja motivación de algunos de sus trabajadores. No obstante, las cédulas de habitabilidad están muy presentes en el mercado inmobiliario de Ibiza, y es importante realizar un buen análisis urbanístico de cada propiedad cuando una agencia la capta para su venta. Esto es fundamental, ya que otra situación habitual es la de vendedores que creen tener toda la documentación en regla, pero al revisarla se dan cuenta de que no es así: la cédula ha caducado tras 10 años y no pueden renovarla porque se han realizado obras en la vivienda sin la correspondiente licencia en su momento. Intentar aclarar o, al menos, poner orden en la información sobre algunos documentos o situaciones relacionadas con nuestro sector es una de las principales razones de este artículo. Desde nuestro punto de vista, esto podría ayudar a evitar malentendidos, agilizar las operaciones y acabar con el miedo generado por el desconocimiento.
3 b. Nuestras conclusiones
En nuestra opinión, las cédulas de habitabilidad son innecesarias para nuevas construcciones, ya que ya existe otro documento oficial que certifica la habitabilidad de la vivienda en cuestión, como es el Certificado Final de Obra emitido por el Ayuntamiento.
La legalidad y la habitabilidad no son conceptos comparables; una vivienda puede ser perfectamente habitable a pesar de haber sido construida sin licencia. Esto no significa que apoyemos las ilegalidades urbanísticas, pero, por supuesto, las edificaciones antiguas (anteriores al 1 de marzo de 1987) que no han sufrido modificaciones posteriores deberían poder obtener la cédula sin mayores complicaciones.
La Administración Insular presenta un retraso inaceptable en la emisión de cédulas, que en ocasiones puede tardar años. Esto solo contribuye a bloquear operaciones y a generar más desconfianza en un mercado que aporta un alto porcentaje de ingresos a la isla de Ibiza.
Las cédulas, por sí mismas, no son motivo para descartar la compra de una vivienda, ya que es necesario estudiar el motivo de su ausencia, si existe la posibilidad de obtenerla o los riesgos para el comprador de no disponer de ella.
El estado actual del acceso a información fiable y actualizada sobre este tema no es el ideal y, en este sentido, creemos que la Administración debería mejorar.
La formación de los agentes inmobiliarios debe ser mejor y más específica para la isla de Ibiza, donde existen diversas circunstancias que hacen que todo sea más complejo a nivel urbanístico y legal.
Cuando se trata de vender o comprar un inmueble, creemos firmemente que debemos ponernos en manos de profesionales con experiencia demostrable. Nos referimos a abogados, agentes inmobiliarios, arquitectos, ingenieros, etc. Existen riesgos que deben conocerse y evitarse y que, de lo contrario, pueden afectar a los implicados a corto, medio y largo plazo.
Referencias:
[1] https://www.periodicodeibiza.es/pitiusas/ibiza/2019/02/26/1061005/retraso-ano-millar-cedulas-habitabilidad-pendientes-consell-eivissa.html
[2] https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-9774
[3] https://www.periodicodeibiza.es/pitiusas/ibiza/2019/05/24/1082631/consell-eivissa-suprimira-cedulas-habitabilidad-para-reducir-tramites.html
Decreto 145/1997, habitabilidad (BOCAIB 151 de 06/12/1997)
Decreto 20/2007, modificación Decreto 145/1997, habitabilidad (BOIB 48 de 31/03/2007)
Artículo 24.1.b del Real Decreto-ley 8/2011 (BOE 161 de 07/07/2011)
Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda en las Islas Baleares (BOE núm. 169, de 13 de julio de 2018)
Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (BOE núm. 20, de 23 de enero de 2018)
“La licencia de primera ocupación y la cédulas de habitabilidad”,por Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick (revista online Ibicasa, junio/agosto 2017)
