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Guía sobre la ‘Cédula de Habitabilidad’
  • Published
  • 18 Ene 2020
  • by Alicia García Fernández
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Guía sobre la ‘Cédula de Habitabilidad’

En el siguiente artículo trataremos de definir, explicar y delimitar todo lo relacionado con las cédulas de habitabilidad y su regulación en la isla de Ibiza, donde discurre nuestra actividad profesional como inmobiliaria. La razón no es otra que la de intentar ordenar y ayudar a esclarecer los puntos fundamentales por los que este documento se rige en nuestra isla, puesto que está estrechamente relacionado con la comercialización de propiedades, a la que nos dedicamos.

Existe un gran desconocimiento que, en muchas ocasiones, desemboca en temor y frena tanto a compradores potenciales como a propietarios que quieren vender su casa. Y, en muchos de estos casos, quizás sea solamente una cuestión de recibir el asesoramiento correcto sobre la tenencia, o no, de la cédula de habitabilidad. Por todo ello, nos gustaría contribuir a una mejor difusión de este tipo de temas que plantean dudas en un mercado como el de Ibiza, donde muchos de los implicados son extranjeros, lo que aumenta su sensación de inseguridad y desconocimiento.

Para realizar este artículo hemos contado con diferentes fuentes, que se detallan al final del mismo, así como con la colaboración de dos profesionales de otros ramos también muy relacionados: Alexandra Eckhardt, abogada en Bufete Frau (Ibiza), y Luis Quesada, arquitecto en Mixis Arquitectos (Ibiza), los cuales nos han dado su versión y nos han ayudado a sacar nuestras propias conclusiones.

La estructura de la publicación completa es la siguiente:

PARTE 1: INTRODUCCIÓN
a. ¿Qué es la cédula de habitabilidad y para qué sirve?
b. Tipos de cédulas de habitabilidad
c. Requisitos para la solicitud
d. Evolución histórica

PARTE 2: Marco Regulatorio
a. ¿Qué dice la Ley?
b. ¿Qué opina un arquitecto?
c. ¿Qué opina una abogada?

PARTE 3: Las cédulas habitabilidad y el sector inmobiliario
a. ¿Cómo afecta este documento al mercado inmobiliario?
b. Nuestras conclusiones

 

PARTE 1: INTRODUCCIÓN

a.¿Qué es la cédula de habitabilidad y para qué sirve?

La cédula de habitabilidad es el documento oficial emitido por el Consell que certifica el cumplimento de los requisitos mínimos de medidas, higiene e instalaciones adecuadas para su función, además de autentificar la completa legalidad de la vivienda. Tiene una vigencia de 10 años desde la fecha de su expedición.

En Ibiza, este documento lo expide el Consell Insular y acredita el cumplimento de los requisitos mínimos respecto al tamaño y a las instalaciones técnicas y sanitarias para que un edificio pueda servir de vivienda, detallados en el Decreto 145/1997 sobre habitabilidad (BOCAIB 151 de 06/12/1997) y en el Decreto modificatorio 20/2007 sobre habitabilidad (BOIB 48 de 31/03/2007).

La cédula tiene una función de control oficial, lo que queda patente en el hecho de que es necesario disponer de la misma para poder contratar y dar de alta los servicios de suministros como agua y luz. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, aunque la cédula se haya obtenido anteriormente, ésta no tiene una vigencia permanente, sino que caduca a los diez años y no es renovada automáticamente por las autoridades.

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b.Tipos de cédulas de habitabilidad

    1. Cédula de habitabilidad de primera ocupación
      Es procedente cuando se han efectuado obras de nueva planta o de ampliación, así como otras que afecten a la distribución en un 60 % de la superficie útil, sea modificándola o sea reconstruyéndola, así como cuando se produce un cambio de uso, de acuerdo con las condiciones que en cada caso se establece en el artículo 4 del Decreto 145/1997, de 21 de noviembre.
    2. Cédula de habitabilidad de renovación
      Es procedente cuando se dispone de cédula caducada y de la cual se solicita la renovación, sin darse ninguna de las circunstancias señaladas en el caso de cédulas de primera ocupación.
    3. Cédula de habitabilidad de carencia
      Es procedente en el caso de obras finalizadas con anterioridad al 1 de marzo de 1987 y que no disponen de cualquier otro tipo de cédula.

Solicitud de un duplicado de cédula. Es procedente cuando la cédula de habitabilidad no está caducada y se solicita un duplicado.

c. Requisitos para la solicitud:

Para la expedición de la cédula de habitabilidad en los casos de renovación (ha caducado) y de carencia (no dispone de ella al ser edificación finalizada anterior al 01/03/1987) el trámite y el coste correrán a cargo del propietario de la vivienda. Éste debe contactar con un técnico y solicitarle un Certificado de Habitabilidad. El certificado de habitabilidad es el informe realizado por el técnico tras realizar una inspección visual del inmueble y verificar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa actual. El certificado que emita tiene que ser visado por el Colegio y presentado en el Consell (junto con más documentación) que será el que apruebe y expida la cédula de habitabilidad, un proceso que puede tardar un plazo máximo de dos meses, a contar desde la entrega de la solicitud. (La realidad es que el Consell acumula retrasos de hasta un año y que esto supone un gran problema para muchos propietarios, que necesitan este documento para contratar suministros o para realizar otros trámites sin los cuales no pueden habitar de facto la vivienda en cuestión [1]).

Generalmente se permite presentar el certificado del técnico y la instancia sellada de la solicitud de la cédula para poder realizar la venta o el alquiler de la vivienda.

En el caso de la cédula de habitabilidad de primera ocupación, debe solicitarla el promotor o autopromotor y no es necesario el certificado de habitabilidad. Deben contar con la Licencia de Primera Ocupación que otorga el Ayuntamiento al promotor/autopromotor de la obra. Esta licencia hace las veces de cédula de habitabilidad.

Debe tenerse en cuenta que la inscripción en el Registro de la Propiedad no quiere decir necesariamente que también existan la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad. El notario que autoriza la declaración de obra nueva de un inmueble ya existente no está obligado a exigir que se le presenten dichos documentos.

d. Evolución histórica:

Por Decreto 111/1986, de 18 de diciembre la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares reguló las condiciones higiénicas y normas de habitabilidad en edificios, viviendas o locales (BOCAIB Nº 12, DE 27/01/1987), en ejercicio de las competencias establecidas en el art. 10.3 del Estatuto de Autonomía para las Islas Baleares. Dicha normativa supuso una notable mejora en las condiciones higiénicas mínimas y normas de habitabilidad que se exigían hasta ese momento. La fecha de entrada en vigor de esta normativa se estableció en el 1 de marzo de 1.987 y supone la referencia principal a la hora de regular el otorgamiento de cédulas de habitabilidad por carencia, como ya hemos detallado más arriba.

En el año 1990, se atribuyeron competencias a los Consells Insulares en materia de Urbanismo y Habitabilidad, y actualmente son los organismos encargados de tramitar y expedir las cédulas.

Los cambios más recientes que afectan directamente a las cédulas de habitabilidad son, por un lado, la Ley de la Vivienda de las Islas Baleares, concretamente su artículo 16, punto 4, donde se establece que “En cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso se incorporará una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, en su caso, la calificación definitiva. En caso de que no se disponga de cédula o de calificación, se hará constar expresamente este hecho en el contrato o en la escritura.[2]”

Esta nueva regulación implica que muchas propiedades que no disponen de cédula de habitabilidad, ya sea por haberse construido antes de 1987, ya sea porque las cédulas han caducado y no se han renovado, o ya sea porque están a la espera de obtenerlas, encuentren más dificultades a la hora de venderse en el mercado inmobiliario.

Actualmente, el Consell de Ibiza trabaja en la supresión de las cédulas de habitabilidad en viviendas de nueva construcción, pues se considera que, en estos casos, se trata de una duplicidad de documentación y de burocracia innecesaria, ya que una vivienda de nueva construcción debe disponer de otra serie de documentos que ya acreditan la habitabilidad de facto.[3]

PARTE 2: MARCO REGULATORIO

a. ¿Qué dice la Ley?

Según el art. 7 del Decreto 145/1997, la cédula es «el documento que expide el Consell insular que reconoce la aptitud de una vivienda, local o edificio residencial no incluido en el concepto de vivienda […] para ser habitado y el cual será obligatorio para su utilización».

Aunque no hay una lista cerrada de los usos que tiene o puede tener una cédula, ya que la normativa es dispersa y difiere en cada Comunidad Autónoma, con base a nuestra experiencia podemos enumerar los siguientes (sin ser lista cerrada):

  • Su presentación es obligatoria para contratar suministros (luz, agua, gas…) y, a veces, incluso para subir la potencia de electricidad, en las propiedades de nueva construcción.
  • En caso de compraventa o arrendamiento, se debe incorporar una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, si no, la calificación definitiva. En caso de que no se disponga de cédula o de calificación, se debe hacer constar expresamente este hecho en el contrato o escritura, según la Ley de la Vivienda de les Illes Balears y de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es más, en virtud de la Ley de la Vivienda, no hacerlo tiene consideración de infracción leve (art. 86 l) y está sancionado con una multa de 60 a 3.000 euros (art. 90.1.a), aunque esta cuantía puede ser revisada en el Reglamento que deberá aprobarse y que desarrollará la presente Ley. No obstante, las multas pueden ser condonadas hasta un 80% si se repara la infracción. También hay que mencionar que estas infracciones prescriben a los dos años desde el día siguiente a la comisión de la infracción.
  • Es requisito fundamental para comercializar estancias turísticas en viviendas (art. 50.2 de la Ley de Turismo de les Illes Balears).
  • Obtener financiación, ya que muchas veces las tasaciones son condicionadas a la obtención de una cédula.

El Consell Insular de Ibiza trata de suprimir la obligatoriedad de la cédula de habitabilidad de primera ocupación, ya que entiende que con el certificado de primera ocupación es suficiente, y de este modo se evitarían duplicidades y resolver, de algún modo, el retraso que está sufriendo la Administración para la concesión de estas cédulas, que lleva aparejado evidentemente el retraso en operaciones de compraventa.

b. ¿Qué opina un arquitecto?

Visión y opinión de Luis Quesada, de Mixis Arquictectos.

En el caso de nuevas construcciones, tal y como manifiesta el propio Consell de Ibiza, el Certificado de Final de Obra emitido por el Ayuntamiento debería bastar para acreditar la habitabilidad de una vivienda, puesto que esto implica que se ha verificado que dicha vivienda cumple con todos y cada uno de los criterios de habitabilidad requeridos por la normativa balear.

En el caso de las construcciones antiguas, la utilidad de la cédula es más justificable. Hablando de cédulas por carencia, se trata de una forma de controlar lo ya construido. En este sentido, Luis Quesada matiza que, en su opinión, debería desligarse la habitabilidad de la legalidad de una vivienda, puesto que son conceptos distintos que no tienen por qué ser interdependientes: una casa puede tener una parte construida ilegalmente pero perfectamente habitable según lo dispuesto en el ya citado Decreto 145/1997 sobre habitabilidad (BOCAIB 151 de 06/12/1997) y en su posterior modificación. Es decir, que esta parte construida sin licencia disponga de las superficies, elementos y características técnicas necesarias para ser habitada, pero que por el motivo que sea no se haya construido siguiendo las pautas urbanísticas legalmente requeridas.

La habitabilidad debería ser independiente de la legalidad de una construcción. De este modo, se evitaría la problemática actual que bloquea la comercialización de un alto porcentaje de viviendas en Ibiza. Una opción sería poder vender/comprar una vivienda, aunque tuviese partes ilegales, siempre que fuese habitable y que ambas partes estuviesen debidamente informadas y aceptasen tal situación. Lo que no implica que se defienda la realización de obras sin los correspondientes permisos, pero sí que debería diferenciarse del concepto de habitabilidad y, aunque se comprende que ambas ideas se ligan para ejercer un mayor control sobre la legalidad de las construcciones realizadas, Luis Quesada considera que, quizás, debería poderse ejercer dicho control antes o durante la realización de las obras, pero no a posteriori, cuando todo se complica y requiere de mayores costes para todas las partes implicadas.

c. ¿Qué opina una abogada?

Visión y opinión de Alexandra Eckhardt, de Bufete Frau.

Esta abogada de Bufete Frau coincide con Luis Quesada en que, efectivamente, la normativa sobre habitabilidad y legalidad deberían diferenciarse de una forma más evidente. Sin embargo, y al contrario de lo que mucha gente cree, las cédulas no sirven para constatar la legalidad de una vivienda, ya que se pueden obtener cédulas de viviendas implantadas sin licencia, siempre que la construcción sea anterior al 1 de marzo de 1987 y no hayan sufrido modificaciones posteriores. Por ello, el hecho de que el propietario de una vivienda no disponga de cédula o no pueda obtenerla puede llamar la atención a un posible comprador a efectos de preguntarse el porqué de dicha imposibilidad, que muchas veces tiene que ver con un problema urbanístico.

La legalidad de una propiedad solamente se prueba mediante la licencia o el certificado de legalización correspondiente y/o el certificado de final de obra conforme a los planos aprobados.

Sobre el hecho de que el Notario tenga que advertir si la vivienda dispone de cédula o no, considera que se trata de una información que los compradores deben conocer, puesto que pueden encontrarse con varias consecuencias negativas en caso de no tener este documento, por ejemplo con respecto a la financiación, pues cada vez más entidades bancarias exigen la cédula para tramitar una posible hipoteca. Incluso, en el caso de construcciones en suelo rústico posteriores a 1.987 en las que se hayan realizado obras sin licencia, las empresas de suministros (agua, electricidad…) pueden llegar a cortar dichos suministros por petición expresa del Consell, que tiene esta competencia (art. 166, punto 5, epígrafe b, de la Ley de urbanismo de las Islas Baleares). En definitiva, Alexandra Eckhardt opina que el comprador tiene que saber que una casa no tiene cédula antes de comprarla, pues esto implica ciertos riesgos que, según la circunstancia, pueden afectarle gravemente una vez efectuada la compra. Pero también opina que debería agilizarse el proceso de concesión de este documento, ya que en Ibiza especialmente hay un retraso inadmisible que provoca una situación de bloqueo que no beneficia a nadie.

3. LAS CÉDULAS DE HABITABILIDAD Y EL SECTOR INMOBILIARIO

 

3. a ¿Cómo afecta este documento al mercado inmobiliario?

Según nuestra experiencia como profesionales del sector desde hace más de 10 años, las cédulas de habitabilidad afectan cada vez más a las operaciones de compraventa, y hemos llegado al punto de que existe una especie de obsesión entre los agentes inmobiliarios por este documento. Este hecho tiene una explicación lógica, que no es otra que la lista de consecuencias que puede acarrear para un comprador el no disponer de cédula, como hemos enumerado en el punto 2, apartado a. de este artículo. Sin embargo, observamos que hay un desconocimiento bastante generalizado sobre las implicaciones de este documento en una operación inmobiliaria, y esto general inquietud, temor o inseguridad en los agentes, que luego trasladan a sus clientes, lo que aumenta esa atmósfera de desconfianza que muchas veces se respira entre los compradores potenciales y que, desde luego, no contribuye a mejorar la imagen de los agentes inmobiliarios, como tampoco a agilizar las operaciones. Obviamente, este desconocimiento no es solamente achacable a una formación pobre de los profesionales de este sector, sino también a las sucesivas variaciones administrativas y legales, así como casi inexistente acceso a los técnicos de las administraciones de la isla que sufrimos tanto los agentes inmobiliarios como, en general, todos los técnicos dedicados al sector de la construcción. Las Administraciones locales son, en muchas ocasiones, muy poco accesibles y comunicativas, ya sea por falta de recursos y de personal, ya sea por la poca motivación de algunos de sus trabajadores.

En cualquier caso, las cédulas de habitabilidad están muy presentes en el mercado inmobiliario de Ibiza, y es importante hacer una buena investigación urbanística de cada propiedad cuando una agencia la capta para su venta, pues otra de las situaciones que se repiten con asiduidad es la del vendedor que cree que tiene todo en regla pero luego, al comprobar los documentos, se da cuenta de que no es así, de que su cédula ha caducado al pasar 10 años y de que no puede renovarla porque ha hecho obras sin licencia durante ese tiempo, por ejemplo. Es uno de los motivos de este artículo, el tratar de aclarar o, al menos, de ordenar la información sobre algunos documentos o situaciones relacionados con nuestro sector para, desde nuestra posición, evitar malentendidos, agilizar operaciones y acabar con el miedo que genera el desconocimiento.

 

3. b Nuestras conclusiones

  • Las cédulas de habitabilidad para nuevas construcciones son innecesarias, en nuestra opinión, pues ya existe otro documento oficial que certifica la habitabilidad de la vivienda en cuestión (Certificado de Final de Obra emitido por el Ayuntamiento).
  • Legalidad y habitabilidad no son conceptos equiparables, una casa puede ser perfectamente habitable a pesar de haberse construido sin licencia. Con esto no queremos decir que apoyemos las ilegalidades urbanísticas, pero desde luego para las construcciones antiguas (de antes del 1 de marzo de 1987) que no hayan sufrido modificaciones posteriores, las cédulas deberían concederse sin mayores complicaciones.
  • La Administración insular tiene un retraso inadmisible en la emisión de cédulas, que a veces es de años, y esto solamente contribuye a bloquear operaciones y a generar más desconfianza en un mercado que aporta un porcentaje elevado de ingresos a la isla de Ibiza.
    Las cédulas per se no son motivo para descartar la compra de una vivienda, pues es necesario estudiar antes el porqué de esa carencia, si hay manera de obtenerla o de los riesgos que conlleva para el comprador el no tenerla.
  • El acceso a la información fiable y actualizada sobre este asunto no es el más deseable, y en este sentido creemos que la Administración debe mejorar.
  • La formación de los agentes inmobiliarios debe ser mayor y específica para la isla de Ibiza, donde se dan diversas circunstancias que la hacen más compleja a nivel urbanístico y legal.
  • A la hora de vender o comprar una propiedad, creemos firmemente que hay que ponerse en manos de profesionales con experiencia demostrable, tanto abogados, como agentes inmobiliarios, arquitectos, ingenieros, etc. pues hay riesgos que deben conocerse y evitarse y que, de otro modo, pueden afectar a los implicados a corto, medio y largo plazo.

__________

Referencias
[1] https://www.periodicodeibiza.es/pitiusas/ibiza/2019/02/26/1061005/retraso-ano-millar-cedulas-habitabilidad-pendientes-consell-eivissa.html
[2] https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-9774
[3] https://www.periodicodeibiza.es/pitiusas/ibiza/2019/05/24/1082631/consell-eivissa-suprimira-cedulas-habitabilidad-para-reducir-tramites.html
Decreto 145/1997, habitabilidad (BOCAIB 151 de 06/12/1997)
Decreto 20/2007, modificación Decreto 145/1997, habitabilidad (BOIB 48 de 31/03/2007)
Artículo 24.1.b del Real Decreto-ley 8/2011 (BOE 161 de 07/07/2011)
Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda en las Islas Baleares (BOE núm. 169, de 13 de julio de 2018)
Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (BOE núm. 20, de 23 de enero de 2018)
“La licencia de primera ocupación y la cédulas de habitabilidad”,por Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick (revista online Ibicasa, junio/agosto 2017)
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Sobre el autor

Alicia García Fernández

I aim to become the most specialized real estate agent in urban planning regulations in Ibiza. I believe it is essential to be able to give proper advice to a seller. It is also vital to put a price in line with the real situation of the property, as well as providing updated information to potential buyers.

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